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Interview

Christian Agossa, directeur général de la CRRH-Uemoa : « Nous refinançons l’habitat en direction des ménages modestes »

L’avenir du financement de l’habitat et de l’habitat social dans l’Uemoa est prometteur, à condition de s’en donner les moyens. Christian N.D. Agossa explique le rôle de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire.

Propos recueillis par Edem Gadegbeku 

Quel type de vide le lancement de la CRRH a-t-il comblé dans l’Uemoa qui dispose, depuis 1973, d’un bras financier, en l’occurrence, la BOAD ? 

La BOAD n’est pas active dans le financement de l’accès direct à la propriété. Raison pour laquelle elle a engagé, de concert avec d’autres institutions de l’Uemoa, et avec les banques commerciales, la création de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire pour remédier à ces financements qui ne relèvent pas de ses missions.

La CRRH a été créée pour apporter des ressources longues aux banques afin qu’elles puissent mieux financer l’habitat. Les capacités de financement des banques en matière d’accès à la propriété sont limitées, parce que pour l’essentiel, leurs ressources sont faites de dépôts. 

Pour répondre à la demande croissante d’accès au logement dans les pays de l’Union, il a été jugé plus utile, et plus pertinent, d’avoir une institution dont la mission serait de mobiliser des ressources à long terme, pour que les banques puissent mieux financer l’habitat.

C’est la raison d’être de la CRRH-Uemoa, créée en 2010, opérationnelle depuis 2012, et qui a mobilisé depuis sept ans 162 milliards de F.CFA (247 millions d’euros) de ressources longues sur le marché, en huit emprunts obligataires. Ressources que nous avons remises à la disposition de 38 banques de l’Union, sur les 55 qui sont nos actionnaires. 

Quel état des lieux peut-on dresser du refinancement de prêts au logement par la Caisse, en sept ans d’activités ? 

La CRRH-Uemoa avait commencé ses activités par l’émission d’emprunts à dix ans, aujourd’hui, nous émettons des emprunts à quinze ans. Nous sommes le seul émetteur à long terme du marché, et nous sommes le troisième émetteur, derrière la Côte d’Ivoire et le Sénégal. Plus la maturité des ressources que nous mobilisons est longue, plus il est aisé pour les ménages de supporter des mensualités plus légères. 

Certes, les taux de sortie qu’autorisent les ressources que nous empruntons sur le marché ne permettent pas encore aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Raison pour laquelle nous avons commencé, dès notre création, à rechercher des ressources concessionnelles auprès des partenaires au développement.

Ainsi, en 2016, la KfW nous a offert 40 millions d’euros. En 2017, nous avons signé un gros programme avec la Banque mondiale pour accéder à des ressources concessionnelles, permettant de mettre des ressources longues à taux concessionnel à la disposition des banques ; ces dernières peuvent consentir des prêts à l’habitat social plus facilement. 

Quels sont vos principaux défis, aujourd’hui ? 

Nous descendons progressivement vers les catégories à revenus modestes pour leur permettre d’accéder à la propriété immobilière. Nous offrons ainsi aux banques des ressources à dix ans à 4 %, et à quinze ans à 4,5 %, sous la condition qu’elles ne financent pas des logements de plus de 15 millions de F.CFA (près de 23 000 euros), de manière à nous assurer que les mensualités demeurent aisées à assumer pour les ménages bénéficiaires. Nous exigeons aussi un plafond sur les taux d’intérêt qui ne doivent pas dépasser 6 % à dix ans, et 6,5 % à quinze ans. 

De 2017 à ce jour, nous avons déjà mis 38 milliards de F.CFA (48 millions d’euros) à la disposition de nos banques actionnaires dans ce créneau de ressources concessionnelles, et nous avons l’intention de poursuivre nos efforts dans ce sens pour faciliter l’accès à la propriété immobilière pour les populations à revenus modestes ou irréguliers, c’est-à-dire celles qui sont dans l’informel. 

C’est une catégorie de gens qui nous préoccupe. Nous essayons d’inciter les banques à aller aussi vers eux. C’est pourquoi, en 2019 nous étendrons nos financements aux Sociétés de financement décentralisés (SFD). Pas toutes ces structures de microfinance, mais les plus importantes, celles sous la supervision de la Bceao. C’est qu’il faut protéger la qualité du rating dont jouit actuellement la CRRH-Uemoa sur le marché financier régional, pour continuer à avoir accès à des ressources longues à taux compétitif. 

Des études vont nous conforter, en 2019, dans les mécanismes de garantie à prendre pour nous permettre de refinancer les SFD sur des durées pouvant aller jusqu’à dix ans à des taux compétitifs, pour des montants significatifs dans cette catégorie de clientèle. 

Le cadre des affaires est-il satisfaisant ? 

Au-delà des défis de financement, nous avons besoin que les États fassent la part qui leur revient. En particulier, que l’immatriculation foncière soit aisée. Dans nos pays, on ne doit plus attendre deux ou trois ans pour obtenir un titre foncier !

Quand nous mettons des ressources à la disposition des banques, nous leur demandons de nous donner en garantie des portefeuilles de prêts ayant un titre foncier et sur lesquels elles ont pris une hypothèque. Cette immatriculation est encore trop longue et trop coûteuse dans l’Uemoa. L’autre chantier est celui de la charge de la parafiscalité immobilière, encore trop importante, sans oublier les charges notariales qui sont parfois dissuasives pour les banques. 

L’actionnariat de la CRRH-Uemoa est formé à plus de 59 % par les banques commerciales, dans une Union qui manque de banques dédiées à l’habitat, en dépit des besoins de logement. Cette donne a-t-elle une incidence particulière sur le refinancement des prêts ? 

Aucune incidence, même si nous observons que les banques spécialisées dans l’habitat consomment, parfois, davantage nos ressources en volumes. Ce qui est important, c’est que la banque commerciale elle-même ait une stratégie de développement du prêt à l’habitat à ses guichets, aille chercher la clientèle. Il est plus…

Nous partageons avec les banques l’expérience et les outils qui permettent de programmer la production de prêts à l’habitat. À l’avenir, elles pourront nous communiquer, beaucoup plus tôt dans l’année, le volume de prêts qu’elles souhaitent consentir. 

… aisé pour la banque de développer le prêt à l’habitat sans y rechercher le maximum de profit, mais en rentabilisant la gestion de ce client-là sur d’autres lignes de produits. La banque commerciale, comme celle qui est spécialisée dans l’habitat, sont l’un et l’autre de bons clients de la Caisse. Les plus anciennes de ces banques spécialisées se sont banalisées, et fonctionnent quasiment comme des banques commerciales en offrant tous les types de produits à leur clientèle. 

Vous avez engagé, en décembre 2018, une série de formations à l’intention de votre actionnariat, singulièrement auprès des banques commerciales, pour « une meilleure gestion des portefeuilles de prêts à l’habitat ». Quels résultats tangibles ont-elles produits ? 

Nous avions remarqué durant les sept ans d’existence de la CRRH, que nos banques clientes expriment toujours leurs demandes de refinancement en fin d’année, ce qui nous contraint également à aller chercher de l’argent sur le marché à la même période ; or la fin d’année n’est pas la meilleure période pour emprunter !

Notre souci a donc été de partager avec ces banques l’expérience et les outils qui permettent de programmer la production de prêts à l’habitat, de sorte qu’à l’avenir, elles puissent nous communiquer, beaucoup plus tôt dans l’année, le volume de prêts qu’elles souhaitent consentir pour l’année en cours ou la suivante. Idem pour la part de cette production qu’elles souhaitent refinancer auprès de nous. Nous pouvons ainsi mieux organiser nos interventions et aller sur le marché au moment où nos investisseurs nous attendent le plus. 

En outre, nous avons senti le besoin de partager avec ces banques plusieurs outils, des pratiques, qui permettent d’aborder la clientèle de populations à revenus modestes à laquelle les banques ne sont pas habituées. Notre objectif est d’intégrer progressivement ce type de clientèle dans leurs portefeuilles.

Nous partageons avec ces banques les techniques et outils leur permettant de mieux utiliser les ressources que nous mettons à leur disposition. À ce titre, nous organiserons prochainement une nouvelle session de formation, afin que très vite, l’essentiel de nos clients soit habitué à ces nouveaux instruments et outils que nous leur offrons. 

De quelle manière les institutions-clé de l’Uemoa peuvent-elles aider la CRRH à atteindre ses objectifs ? 

La CRRH est née de la coopération des institutions clé de l’Union : Banque centrale, Conseil régional de l’épargne publique et des marchés financiers, la BOAD et la Commission de l’Uemoa. Ces institutions clé nous accompagnent déjà. L’actuel programme que nous avons avec la Banque mondiale a certes été voulu par nous-mêmes, mais n’aurions sûrement pas pu le concrétiser si la BOAD n’avait pas accepté de jouer les intermédiaires. En cherchant notamment des ressources publiques en faveur des pays qui nous sont rétrocédées, à travers son propre canal. 

L’un des volets les plus importants de ce programme est l’aide aux États, qui passe par la Commission de l’Uemoa, dans le cadre de la modernisation de la gestion du cadastre et du foncier, pour promouvoir l’excellence dans les politiques publiques de promotion de l’habitat social.

Nous mettons à la disposition des États les meilleures pratiques et modèles de promotion de l’habitat social, en facilitant la circulation de l’information sur l’immobilier. C’est dire que la CRRH coopère avec les institutions de l’Uemoa et, surtout, bénéficie du soutien de la Banque centrale. Toutes les obligations de la CRRH, toutes nos émissions, depuis 2012, sont admises au guichet au refinancement de la Banque centrale.

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