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BTP

Vers des solutions africaines

Routes, ponts, écoles, hôpitaux, centres commerciaux… jusqu’à la création de nouvelles cités urbaines. L’Afrique est en chantier ! Et pourtant, le déficit en matière d’infrastructures reste l’un des principaux défis du continent. De l’ordre de 130 à 170 milliards de dollars d’investissements annuels. Pour aujourd’hui. Pour demain encore plus, alors que la population africaine va doubler ainsi que ses besoins. Aussi faudra-t-il innover, penser local, et Smart ! C’est la tendance.

Dossier réalisé par Dounia Ben Mohamed (avec Africa News Agency)

Le continent va devoir mobiliser entre 130 et 170 milliards de dollars d’investissements annuels pour résorber le déficit d’infrastructures sur le continent, rappelait Vera Songwe secrétaire exécutive de la Commission économique pour l’Afrique (CEA), en marge de la 52e session de la Conférence des ministres africains des Finances, de la planification et du développement économique qui se tenait en mars à Marrakech. Le déficit qu’affiche le continent en matière d’infrastructures figurant parmi les principaux freins à son émergence. 

Et pourtant, l’Afrique est en chantier ! Dans ses grandes agglomérations comme à l’intérieur des territoires, les constructions se multiplient. Aux routes, ponts, écoles et hôpitaux bâtis par les États, s’ajoutent les résidences, centres commerciaux et d’affaires, et autres ouvrages conçus par les promoteurs immobiliers.

Jusqu’à la création de villes nouvelles. Des cités qui incluent lieu de vie, de travail, de loisirs, répondent aux nouvelles normes internationales en matière de construction, innovent même, en faisant appel aux nouvelles technologies.

Et offrent ainsi des « solutions clés en main » aux différentes problématiques que rencontrent les États africains confrontés à l’urbanisation croissance et aux défis qu’elle pose en matière d’assainissement, de circulation, dedéveloppement durable, de financements…

Des Smart city qui se multiplient sur le continent, avec des projets ambitieux, à l’image de Konza Technology City, à environ soixante kilomètres de Nairobi, autrement connue sous le nom de Silicon Savannah. Plus qu’une ville nouvelle, une esquisse de l’Afrique de demain.

Ou encore Kigali Innovation City chez son voisin rwandais, qui ambitionne de devenir La Mecque de l’innovation Made in Africa. Autre projet pharaonique en cours d’édification, Diamniadio, vitrine du Sénégal Émergent. 

Les solutions chinoises, françaises, marocaines ou turques 

C’est le modèle à l’oeuvre sur le continent : des projets intégrés. De la conception à la réalisation en passant par le financement. Selon un schéma des plus simples : l’État dessine la vision et pose le cadre dans lequel des promoteurs immobiliers vont matérialiser le plan, apportant à la fois expertise et financement.

Des partenariats public-privé en somme, adaptés au gré des réalités locales. Dans le domaine, si les Chinois sont passés maîtres, ils sont suivis de près par les Français, toujours dans le jeu, même si sérieusement concurrencés par les Turcs, les Marocains, et autres nouveaux acteurs de la partie.

Laquelle, quand elle est bien menée, peut faire le jeu des États : la concurrence entre les poids lourds du secteur participe à relever le niveau et offre aux responsables locaux la liberté d’exprimer plus d’exigence.

En imposant par exemple l’emploi de main-d’oeuvre ou sous-traitant locaux à travers une clause de transfert de compétence. Ou, et c’est la tendance, en invitant les opérateurs à apporter des solutions de financement innovantes. Ce qui reste le nerf de la guerre et souvent le hic pour concrétiser ces projets ambitieux. 

Le modèle ivoirien 

Le modèle à l’oeuvre en Côte d’Ivoire est porté par la dynamique économique que connaît depuis plusieurs années « le hub régional » et l’apparition d’une nouvelle classe moyenne ,fortement consommatrice, le secteur du BTP est en plein boom, avec des acteurs locaux et internationaux qui rivalisent dans une compétition où l’État est le maître du jeu.

Ainsi, pour financer ces logements sociaux, à moindre coût, à la fois pour les caisses nationales comme pour le citoyen, le gouvernement s’est-il engagé dans un premier temps, au cours du premier mandat du président Alassane Ouattara, dans un programme de construction de 60 000 logements sociaux chiffré à 600 milliards de F.CFA (914 millions d’euros). Les fonds alors disponibles via le Compte de mobilisation pour l’habitat (CDMH), s’élevaient à 19 milliards de F.CFA. 

Des solutions clés en main aux différentes problématiques que rencontrent les États africains confrontés à l’urbanisation croissance et aux défis qu’elle pose. 

Le choix a donc été de passer par des partenariats public-privé : des promoteurs immobiliers ont été sélectionnés pour la construction des logements et des partenariats conclus avec des établissements financiers pour favoriser leur financement.

Concrètement, les logements sociaux réalisés par les opérateurs privés, ont été financés grâce à un partenariat avec la Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière (SICOGI) et la Banque Atlantique de Côte d’Ivoire (BACI). Résultat, dès la première opération de souscription, les lots étaient attribués. 

Aussi, alors que le programme de construction est passé à 250 000 logements sociaux et économiques au cours du nouveau quinquennat, une réforme a permis de baisser le taux d’intérêt bancaire du crédit acquéreur de 15 % à 5,5 %.

Au même moment, la naissance de fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier, lesquels viennent en soutien aux mécanismes de financement classique alors que banques commerciales commencent elles aussi à alléger les conditions d’octroi de crédit hypothécaire (baisse de taux, rallongement de la durée, apport initial réduit), ont participé à la mise en place d’un écosystème dans lequel l’État, comme l’opérateur privé et le citoyen devenu primo-acquéreur, se retrouve gagnants. 

D’autant que la demande est là. 150 000 unités d’ici à 2020. 46 promoteurs dont 42 ivoiriens se sont engagés à la construction de logements dans le cadre du programme. « Les infrastructures sont très consommatrices en capitaux. C’est la raison pour laquelle sur un projet comme Diamniadio il a fallu être innovant. » 

Le modèle sénégalais 

Autre pays, autre modèle. Chez le voisin Sénégal, on s’enorgueillit de financer sur fonds propres la construction des infrastructures de modernisation du pays.

Mais alors que le pays, comme ses voisins, fait face au défi d’une urbanisation galopante – il s’attend à un déficit d’un million de logements à l’horizon 2030 (le déficit actuel est de 145 000 logements)–, l’État s’est engagé dans un ambitieux programme de construction inscrit dans le Plan Sénégal émergent (PSE), qui vise la construction de 15 000 logements par an. 

Construire plus vite, moins cher, durable, et local. Autant de défis qui incombent à l’Agence de gestion du patrimoine bâti de l’État (AGPBE) du Sénégal.

Pour son directeur, Abdou Karim Fofana, les solutions sont locales. « Le défi de l’Afrique, c’est celui de la croissance. Une croissance forte et durable. Cette croissance ne peut se faire que dans le cadre de la compétitivité. Elle demande trois facteurs : des ressources humaines disponibles ; une maîtrise des coûts et enfin des infrastructures qui vont relier les marchés aux consommateurs pour créer de la valeur. Or les infrastructures sont très consommatrices en capitaux. C’est la raison pour laquelle sur un projet comme Diamniadio il a fallu être innovant. » 

Diamniadio est sortie de terre à quelques kilomètres de Dakar, avec son aéroport, ses sociétés et industries, ses zones résidentielles. Vitrine d’un Sénégal émergent, la ville nouvelle traduit également la politique adoptée en matière de financement des infrastructures.

« Le Sénégal à un principe de souveraineté budgétaire, c’est-à-dire que la moitié des investissements est financée par le budget national, le reste nous allons le chercher sur le marché ou à travers des entreprises étrangères qui viennent avec ce qu’on appelle des crédits à l’exportation, souligne le directeur. Ainsi, les Turcs participent au développement de Diamniadio.

Sur la partie autoroutière, les entreprises chinoises sont arrivées avec des financements qui permettent de réaliser très rapidement des projets de ce type. Pour vous donner un élément de comparaison, la première autoroute à péage, de 25 km, réalisée à la sortie de Dakar, a été construite en dix ans pour un montant de 400 milliards de F.CFA (602 millions d’euros).

Aujourd’hui le Sénégal arrive à réaliser cinq fois plus en termes de distance d’autoroute avec le même montant et trois fois moins de temps. C’est le défi. Réaliser des infrastructures importantes à moindre coût et avec des délais plus courts. Pour cela, il faut une diversité, de l’ouverture, vis-à-vis des investisseurs et des entreprises étrangères, mais aussi des offres de financement à la hauteur des exigences du marché et des États africains. » 

À cet effet, le pays s’est doté de tout un arsenal fiscal et juridique pour attirer les investisseurs internationaux. « Au Sénégal, l’accès au logement reste une forte préoccupation pour les populations et un axe prioritaire du PSE qui vise l’émergence à l’horizon 2020, rappelle Ousmane Wade, directeur du ministère de l’Habitat sénégalais.

Dans ce sens, nous avons travaillé sur les 3 F : le foncier, la fiscalité et le financement. Pour le foncier, le gouvernement a mis en oeuvre une politique d’aménagement de nouveaux pôles urbains et zones d’aménagement concertées avec un objectif de 27 pôles sur 20 000 ha dont Diamniadio, en phase de mise en oeuvre, le Lac Rose, etc. C’est dire si la contrainte foncière est dépassée.

En termes d’incitations fiscales, le gouvernement a mis en place un programme de dérogation et d’exonération ainsi que le Fonds de garantie du logement. Tandis que le fonds de l’habitation social est désormais opérationnel.

Des initiatives ont été prises par les instituts financiers, notamment la Banque de l’Habitat, qui a lancé des produits nouveaux pour réduire ses taux d’intérêt. Toutes ces mesures visent à rendre le logement accessible à une plus grande partie de la population, y compris les Sénégalais de l’extérieur. » 

La diaspora, dont les transferts d’argent vers les pays d’origine ont dépassé l’Aide publique au développement (41 milliards de dollars en 2018 selon la Banque mondiale) étant, enfin, reconnue comme une source de financement alternatif des infrastructures.  

ENCADRE

LES CHIFFRES CLÉS 

Le marché mondial de la construction devrait croître de 70 %, d’ici à l’horizon 2025. L’Afrique est au coeur de cette dynamique. Le Nigeria, avec plus de 170 millions d’habitants en 2012, affiche aujourd’hui un déficit d’environ 17 millions de logements. Le pays s’est engagé dans la construction de logements, notamment sociaux avec, parmi les objectifs visés, atteindre 25 % de ménages propriétaires. 

L’arrivée de cimentiers africains révolutionne le marché. Le mastodonte continental, Dangote Ciment ambitionne d’investir 1,7 milliard d’euros sur cinq ans pour une production annuelle de 50 millions de tonnes, à travers la création de cimenteries dans une dizaine de pays africains. Certaines de ses unités sont déjà opérationnelles. 

D’autres sont dans la course. Parmi lesquels, Lafarge Holcim, géant du BTP sur le continent, a d’inaugurer, en avril, sa troisième cimenterie au Cameroun, d’une capacité de 2,2 millions de tonnes. Avec la multiplication des « petits cimentiers », le continent voit ainsi se réduire un des principaux coûts de construction, l’importation de ciment. 

Selon un rapport annuel de la BAD, le continent doit investir entre 130 et 170 milliards de dollars par an dans l’infrastructure, cependant cet investissement ne s’élevait qu’à 62 milliards de dollars pour l’année 2016.

Rappelant que l’essor des infrastructures reste l’enjeu majeur du développement africain, induisant le développement d’autres secteurs, le rapport souligne de nouvelles tendances, liées aux stratégies différentes des États et des acteurs : ville nouvelle, énergie propre, assainissement des eaux… 

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