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African Business

Des logements pour tous à Luanda

Un rythme moins soutenu dans les provinces

Le rythme de la construction s’est également accéléré dans les provinces, mais il y est moins effréné. À Ndalatando, capitale de la province de Kwanza Norte, Sonangol Imobiliária construit 4 000 appartements dans des immeubles de trois, quatre et cinq étages qui accueilleront plus de 30 000 personnes. Le programme devrait être achevé d’ici à fin 2016.

Bien que les plus démunis soient ceux qui aient le plus besoin de nouveaux logements, beaucoup d’investissements privés sont injectés dans la réalisation de logements de luxe, qu’il s’agisse de tours ou de résidences sécurisées, de plus en plus prisées partout dans le monde.

De vastes projets de logements à Uíge, Benguela, Cacuaco, Lobito, Cabinda et ailleurs sont réalisés par des entreprises chinoises.

En outre, la société portugaise Tomás de Oliveira a remporté un contrat de 125 millions $ pour bâtir 1 000 logements dans la province de Lunda Sul pour le projet Pérola Verde.

Il manque dans le pays des petites et moyennes entreprises locales, capables de réaliser des projets à moindre échelle. Cela permettrait de créer une industrie du bâtiment plus saine et plus réceptive aux besoins locaux. Pour cela, il faudrait, outre des compétences plus larges, un environnement d’investissement plus attrayant et plus favorable au secteur privé.

Des résidences sécurisées

Bien que les plus démunis soient ceux qui aient le plus besoin de nouveaux logements, beaucoup d’investissements privés sont injectés dans la réalisation de logements de luxe, qu’il s’agisse de tours ou de résidences sécurisées, de plus en plus prisées partout dans le monde.

Ces maisons ou appartements partagent parfois des parties communes, comme des jardins ou un centre de loisirs, et l’accès est réservé aux seules personnes autorisées. Ils sont entourés de murs, de clôtures électriques, de gardes armés accompagnés de chiens, qui donnent un sentiment de sécurité mais aussi d’isolement. Il ne fait aucun doute que ces résidences, très communes en Afrique du Sud, rendent plus criantes encore les différences entre les riches et les pauvres.

En Angola, les résidences sécurisées sont souvent réservées aux étrangers. Par exemple, l’entreprise angolaise Operatec a réalisé le Centre de développement de Malembo dans la province de Cabinda pour accueillir les employés des sociétés pétrolières, notamment ceux du parc industriel de Cabinda Gulf Oil Company.

Construit pour la somme de 100 millions $, il devrait être achevé cette année et loger 1 440 personnes. Il proposera également une piscine, une salle de musculation, une salle de jeux, une cantine et des services associés.

L’industrie pétrolière a contribué à faire augmenter le prix de l’immobilier. Non seulement les salariés des sociétés pétrolières ont un salaire plusieurs fois supérieur au salaire local moyen mais aussi les sociétés pétrolières savent qu’elles parviendront toujours à vendre les propriétés qu’elles achètent et n’hésitent donc pas à payer des prix élevés.

De même, la résidence sécurisée Pasadiso à Lunda Sul est proche des complexes résidentiels de Chevron, Exxon Mobil et Total, ainsi que du Centre de convention de Sonangol. Chaque logement possède quatre chambres, trois salles de bains et une piscine privée, et dispose d’installations sportives communes et de transports quotidiens jusqu’au centre de Luanda. Cette option séduit de plus en plus, la circulation dans la capitale angolaise étant toujours plus difficile.

La réalisation de l’usine de GNL à Soyo à l’extrême nord du pays a suscité un boom de la construction résidentielle dans la ville pour loger les employés de l’usine ainsi que les personnes venues s’installer en quête de travail dans les services auxiliaires.

Omatapalo Engenharia e Construção Civil, par exemple, a accompli la moitié de la construction d’un nouveau complexe comprenant 400 logements à une vingtaine de kilomètres de la ville. Réalisé par Sonangol, le programme inclut également une école, un hôpital, une bibliothèque et des installations sportives.

Des complexes intégrés

Nombre de projets immobiliers comprennent des bureaux et des équipements de loisirs en plus des logements. L’une des initiatives les plus ambitieuses est celle de Commandante Gika, en cours de construction dans le quartier d’Alvalade de Luanda.

Les investissements à hauteur de 820 millions $, provenant de sociétés locales et internationales, vont permettre la réalisation de deux immeubles résidentiels, de deux immeubles de bureaux, d’un hôtel 5 étoiles et du Luanda Shopping Mall, qui sera le plus grand centre commercial d’Angola. Certains appartements sont déjà en vente.

Autre projet similaire : le Sky Tower, qui comprend des logements, des bureaux et des commerces. Achevé en 2013 au coût de 65 milliards de kwanza (675 millions $) au bout de quatre ans de travaux, il a été réalisé par Teixeira Duarte pour le promoteur Escom, et financé par Banco Espírito Santo Angola.

Le coût élevé des matériaux de construction affecte également le prix de l’immobilier. Le ciment et les autres matériaux de base sont produits localement, mais tout le matériel de plomberie et les équipements électriques sont généralement importés à un coût élevé.

Toutefois, en octobre, le gouvernement et les entreprises du bâtiment locales ont créé un groupe technique pour enquêter sur la capacité du pays à produire les matériaux de construction et à réfléchir aux moyens d’améliorer le débit et la diversité de l’approvisionnement. La ministre de l’Industrie, Bernarda Martins, a également proposé la création d’une Association des entreprises de matériaux de construction.

« Ces industries doivent continuer à travailler et à investir, en particulier dans l’innovation et la qualité de leurs produits, afin que le marché puisse absorber tout ce qu’elles produisent », a souligné le directeur de l’Institut du développement industriel de l’Angola, António Dias da Silva.

La fabrication des appareils ménagers a progressé dans le pays. En 2013, une société angolaise du nom d’Inovia a créé une usine avec 200 ouvriers pour le coût de 38 millions $.

L’usine produit des biens électroniques ménagers et devrait doubler son personnel. Bernarda Martins a affirmé que l’usine était « un excellent exemple de contribution à l’économie nationale pour réduire la dépendance du pays vis-à-vis du secteur pétrolier en termes de part du PIB, des exportations et des recettes fiscales ».

Lucy Corkin, analyste du risque souverain chez Rand Merchant Bank, a précisé : « Nous voyons l’émergence d’une classe moyenne à Luanda. Mais les infrastructures matérielles et sociales angolaises sont insuffisantes pour répondre à ses exigences en termes de biens et services ».

Des études réalisées en 2012 ont montré que le déficit de logements en Angola se chiffrait à 1,7 million. En 2013, environ 65 000 nouveaux logements ont été construits dans le pays dans le cadre du Programme national d’urbanisme et d’habitat.

Sous bien des aspects, le marché immobilier angolais est à un stade précoce de son développement. Les crédits sont difficiles à obtenir et les agents immobiliers vendent essentiellement des propriétés neuves et chères, car les gens déménagent très peu. Beaucoup de logements sont acquis par les sociétés pétrolières, qui continuent de les utiliser une fois les employés d’origine partis.

Il sera intéressant de voir si le prix de l’immobilier se maintiendra quand des logements plus anciens feront concurrence aux logements neufs.

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